あのとりブログ

情報ソースを明確に、読んだ本から知識を実用化するブログ。「あの・・・とりあずやってみます。」略して「あのとりブログ」

22.新築マンションの現実とは!?

どうも「あの・・・とりあえずやってみます。」ブログ管理人のペーしゃんです。

 

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管理人は不動産関係に興味があるので、不動産についてもブログを書いていきます。投資や新築・中古物件の事など不動産業界の表と裏から、宅建やマンション管理士など国家資格の合格方法など不動産全般の使える情報を書いていきます。

 

もちろん、ソースも提示し信憑性の高い質の良い情報発信が使命です。

 という事で、今回は著書「新築マンションは9割りが欠陥」筆者は船津欣弘氏です。この本書を元に使える情報を発信していきます。

 

【元ネタ本】

新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書)

新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書)

 

 

 

欠陥住宅は今後もなくなる事はない!?

 

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人生で高価な買い物のひとつ住宅です。

 

不動産投資は立地が極めて重要ですし、マイホームにしても間取りや価格も大切で重要な判断基準です。しかし、不動産は「資産」であり、それも物理的に高価な「モノ」でしかありません。そもそも、評価担保は対象不動産が建築基準に適合し価値がある前提です。記憶に新しい「パークシティLaLa横浜」の杭のデータ改ざん。姉歯建築士の偽装耐震など建築過程で多くの建築物に不備があると船津氏は言っています。

 

では、どうしてこのような偽造建築物が建てられてしまうのでしょうか?それは、建築業界の根本的な請負契約に問題があると指摘しています。最近、YouTubeでも見たのですがCMをやっている大手住宅メーカーや、大手ゼネコンだから安全で安心なんて言えません。つまり知名度と安心はイコールではないという事です。

 

それは何故か?

 

現場で実際に建物を建築している業者は、孫請けやひ孫請けの会社だからです。管理人も設備屋で建売新築の現場で働いた経験があります。現場の職人さんは、個人事業主や日給月給の職人さんです。実際の現場を見た時、こんなにひどい施工だとは思ってもいませんでした。はっきり言って買いたくありません。これも、自社利益を考慮したうえで下請けに仕事は丸投げ。この構造自体が欠陥住宅が無くならない根本的な原因です。

 

工期厳守がミスを招く!?

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管理人も経験しましたが、工期厳守は絶対です。

 

と言いますか、配管などまだ着手していない事を気づいていても関係ありません。他業者はどんどん工事を進めます。それは、現場では当たり前な光景です。施工スピードは遅くても早くても、極論で言えば丁寧でも雑でも関係ありません。少ない利益しか貰っていない現場の職人さんは、同じ金額ならさっさと仕事を終わらせて違う現場に行きたいからです。ちなみに、素人が施工していることもあります。

 

それは、億ションでも同じだと船津氏は言っています。「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」のデベロッパーは三菱地所レジデンス、設計監理は三菱地所設計、ゼネコンは鹿島建設、設備施工は関電工という日本を代表する大手企業が集計しても、スリープが本来あるべき位置に存在していないというお粗末さです。スリープですら、間違えるとかあり得ないです。

 

家は買うべきではない!?

 

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よく賃貸と持ち家はどちらがお得かという話になります。

 

そして、多くの方が持ち家は将来資産になり、子供に譲渡できるなど考えています。反対に賃貸は自分のモノにはならない。家賃と同じ金額で住宅ローンを払えば最終的に、自分の家になるなら新築マンションや家を買うという理論です。人それぞれの考えがあっていいと思いますが、管理人および船津氏も買うべきではないと思っています。

 

その理由ですが、家は確かに資産です。ですが、木造住宅なら22年で評価価値は1円です。重量鉄骨造でも34年で1円です。新築には新築プレミアという利益がガツンと乗せて販売されています。買った瞬間から2割も価値が低下します。3,000万円の物件なら600万が買った瞬間に消えます。

 

次にローンです。住宅ローンのフラット35という返済期間が21年から35年未満で組まれます。利子は1.55%から2.1%の複利だと思うので、元本が減れば金利も減っていくというシステムです。低金利ですが、払っているお金は莫大です。よく言われるのが利子だけで、新車一台買えると言われています。つまり、3,000万で買ったのではなく3,500万で買ったと認識してください。完済するまで、抵当権は銀行にべったりですので、売ることはできません。売るには、残債を一括で返済しないと抵当権は外れません。

 

つまり、35年後の家を2,000万や3,000万で買っているという事です。それまで、自分の新築だと思っていますが、抵当権者が一番強いので事実上は、銀行から賃貸していると思ってくれて構いません。

 

ワンルームマンションの投資も新築もそうですが、マンション、一軒家でも当たり前ですが「修繕費」「保険」「固定資産税」もかかる。この負担はかなり重たいです。なのに、ほぼ100%の確率で欠陥はあります。新築は、幸せの象徴だという洗脳にハマっている人はこの恐ろしい現実を合理的判断で認知することをおすすめします。

 

それでも新築が欲しい方への欠陥物件から身を守る技術とは!?

 

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本書でもはっきり欠陥は100%あると書いてあります。現場で働いた事ある管理人もこの意見に同意です。それでも欲しい方は、欠陥はあることを前提で考えてください。

 

知っておきたい契約書のチェック事項
  • 瑕疵担保責任
  • 危険負担

最低でもこの2点は売買契約時に確認してください。

 

瑕疵担保とは主要部に欠陥があった場合の責任です。

危険負担とは天災時の負担です。

 

新築という憧れから無知な人が買ってしまい自己破産なんてよくある話です。ぜひ、不動産を買うときは慎重な判断で決断してください。

 

まとめ

新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書)

新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書)

 

 

本書は実際の欠陥があった物件の写真も掲載し、建物のどこを見ればいいかなど分かりやすく書いてあります。新築マンションを購入検討している方は、本書を読んでおく必要性は十分あります。ぜひお手に取ってみてください。

 

人生で、最も高額な買い物と言っていい不動産です。引き続き、不動産の情報は書いていきます。