あのとりブログ

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33.不動産投資 嘘と真実

どうも「あの・・・とりあえずやってみます。」ブログ管理人のぺーしゃんです。

 

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最近、話題になったシェアハウス投資詐欺のスマートデイズ。

不動産投資は儲かるとか、不動産投資は資産として残るし、管理は管理会社に任せるだけだからラクして副収入など書籍やサイトを含めとても多くなりました。管理人も不動産には興味があるので、定期的に不動産関連の書籍は読んでいます。

 

不動産投資の嘘と真実 (経営者新書 197)

不動産投資の嘘と真実 (経営者新書 197)

 

 

甘い話ばかりに目がいきますが、今回ご紹介する本は「不動産投資の嘘と真実」著者は辰岡泰文氏杉本桂一氏です。御二方はアドバンスパートナーズという不動産会社の取締役と代表です。さてさて、どう言った嘘と真実があるのか紐解いていきましょう。

 

ほとんどの不動産投資は失敗に終わる時代!?

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なんとも、最初からショッキングな内容です。

 

個人投資家による不動産投資は、ほとんどが失敗に終わる時代がやってきます。」本書の冒頭がこの一文です。

 

不動産投資は、家賃収入と不動産売却による利益で構成されています。今はキャッシュフローが黒字でも、出口戦略であった不動産売却ができなくなり、保有し続ける事になると言っています。その理由として、マイナス金利で銀行が融資先を探しあぐねた結果、担保しやすい不動産投資に資金をつぎ込んだ事が理由だと著者は言っています。

 

つまり、不動産投資が活発になれば、不動産の価値は上がりますですから、儲かりました。ですが、金融庁がこの過熱ぶりに懸念を示しています。融資先が細くなれば、市場原理として売りたい供給が上回る→値段が落ちる→売却できないで保有→修繕費と空室率が上がる→キャッシュフローが赤字になる。このサイクルにハマると著者は言っています。長嶋修氏の著書「不動産格差」でも2020年問題をあげています。日本は新築を作りすぎており、今もなお新築を作っているという有様です。

 

不動産投資でたったひとつの儲かる方程式とは!?

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筆者は2点の条件をクリアできている人ではないと投資をすすめないと言っています。

  1. 年収が1,000万円以上で貯金が1,000万以上
  2. 不動産投資のノウハウを熟知していて、実践できること

ここをクリアしている方が「新築・重量鉄骨造」×「主要駅10分圏内」で儲かる方程式と本書では言っています。では、なぜ年収とノウハウ熟知が必要かの説明をします。

 

早い話、不動産会社に「カモられる」からです。仲介をする不動産会社はリピートしてくれる上客を大事にするのは当たり前の話です。1,000万円以上の年収があれば融資もすぐにパスできるのでフットワークも軽い。そのような方にしか、いい物件情報を教えてくれないという理由です。そして、不動産投資のノウハウ熟知は株でもFXでも仮想通貨でも仕組みや、リスクを理解していない方が損します。

 

「新築・重量鉄骨造」×「主要駅10分圏内」のご説明です。

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主要駅から10分圏内はどの本でも書かれている当たり前の条件です。ここは割愛します。

 

新築の重量鉄骨造がいい理由は、建築コストと品質のバランスがいいからだと著者は言っています。不動産投資は利回り8%以上を確保できないと、一気に赤字に転落します。中古物件も良いのですが、中古が新築に勝るのは基本的なコスト面だけなのも理解が必要です。重量鉄骨は居住性と耐久性に優れており、RC造よりもコストを抑えれることが重量鉄骨の利点です。不動産投資は先にも言ったように、家賃収入と不動産売却益から利益をだす投資です。キャピタルゲインを最大化するには、所有期間を10年から15年までだと言っています。

 

なぜ10年から15年までかの理由は7つあります。

 

  1. 大規模修繕の必要性が高まる
  2. 設備の償却が終わるため課税負担が拡大し、FCFが減少する
  3. 物件の老朽化が進み、管理コストがかさむ
  4. 空室が増加し、家賃収入が低下する
  5. 買い手が組める融資の返済期間が短くなる
  6. 積算価格が低下し、担保価格が小さくなる
  7. 物件売却の価格が低下する

 

すべてをまとめてご説明しますと、重量鉄骨造の減価償却期間は34年です。

 

つまり、税制上34年後には評価価値は1円です。もちろん、不動産は物理的な「モノ」でしかないです。劣化もしてくるので、管理コストや修繕費用が上がる。外観なども劣化によって悪くなっていくので空室が増える。設備の償却が終わると税金がアップするので、収益低下するという事です。総合的な判断から、所有期間は10年〜15年だと筆者は言っています。

 

まとめ

 

不動産投資の嘘と真実 (経営者新書 197)

不動産投資の嘘と真実 (経営者新書 197)

 

 

ワンルームマンションの投資やスマートデイズみたいなシェアルーム投資で多くの人が、破産し不安な毎日をおくっています。投資に失敗する多くの人が普通のサラリーマンだったりするのです。結論から言いますと、このような人たちは不動産会社の「カモ」だという事です。本当に儲かる良い条件の不動産はサラリーマンレベルでは教えてくれません。不動産会社は汚いとか言いますが、投資はすべて自己責任です。

 

本書のアドバンスパートナーズという会社も会員制ですし、年収1,000万以上ないと相手にしてくれません。厳しいようですが、儲からない不動産をすすめて破産し、路頭に迷うよりかは、断然親切で誠実だと思うのは管理人だけでしょうか?

 

もし、不動産投資を考えている人は本書を一読する事をお勧めします。