あのとりブログ

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【投資失敗】不動産投資に失敗する人の特徴とは?

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なぜ不動産投資に失敗する人が絶えないか?

 

結論から言いますと、知識不足だからです。

 

 不動産投資で成功できる確率は、全体の約10%というデータがあります。ソース元

つまり、このデータが正しいのであれば、9割は失敗します。

 

 世間を賑わした、スマートデイズのシェアハウス破産事件。まだ、投資したオーナーの方々が破産するかは決まっていませんが、資金ショートする確率は高いと思います。

www.nikkei.com

 

www.sankei.com

 

 僕も不動産には前々から興味があり、独学で宅建も取得。今年、マンション管理士も受験する予定です。

 

では、資格勉強で学んだことが不動産のすべてか?

 

もちろん、そんなことはありません。むしろ無知に近いレベルです。

 

 投資家には、宅建レベルの知識すらないのに、果敢に挑戦する人が絶えません。では、なぜ多くの人は不動産投資に失敗するのか。この謎に迫っていきましょう。

 

【元ネタ本】

なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか

なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか

 

 

 

 不動産投資失敗の定義とは?

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失敗失敗と言うけれど、何をもって投資失敗とするのか?

 

 本書では「不動産投資の失敗とは税金や保険料も含めたトータルの収益が目指すレベルにならなかった場合」を失敗としています。

 

まず、はじめに伝えておきます。

 

 僕は「投資をやめろ!」と言いたい訳ではありません。投資をして、新たな可能性を模索するプロセスや、姿勢は素敵だと思っています。この世に完全なる「白黒」がないように「絶対」ということはないです。

 

ですが、「投資は自己責任」です。

 

それを踏まえて読んでください。

 

【本書抜粋】

 簿記の知識がある方であれば理解しやすいと思いますが、キャッシュフローと利益を分けて考える必要があります。

 

 キャッシュフローとは月のお金のやりくりを指します。いくらお金が入ってきて、いくら出ていくのか。会計上利益が出ているからといって、キャッシュインが減ってローンの返済が滞ってしまえば、現状維持できなくなります。これは確かに失敗でしょう。

 

 これを黒字倒産と言います。

 

 つまり、毎月のローン返済と家賃収入の差額だけで簡単に黒字だと判断できないという事です。建物は物理的な「モノ」でしかありません。

 

「モノ」は劣化します。「モノ」には税金がかかります。

 

 建物は日々古くなるので、修繕積立が必要ですし、固定資産税分も残さなければならない。保険代も必要です。家賃滞納も基本的にオーナー負担です。事故物件になる可能性もあります。

 

単純に家賃収入で入ってきたお金がローン返済より多かった。

 

「やったー!差額で美味しいものでも食べよう!」ではないのが、不動産経営の本質となります。

 

 営業を妄信しない姿勢の重要性。

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あなたはすぐに人を信頼しますか?

 

以前、信頼される人についてブログを書きました。

 

 信頼される人はある法則があると言います。その法則は、「相手を信頼することなくして、人の信頼を得るのは難しい」です。

 

しかし、必ずしも「営業マンの熱心=良い投資機会」ではないです。

 

 もちろん、不動産投資は高額で複雑なので、プロのサポートが必須。投資パートーナーに選ぶ営業マンの信頼は、普段の対人関係よりも慎重になる必要があり、妄信しない事が重要だと巻口氏は言います。

 

知っておくべき事実は、営業マンは物件を紹介しないというスタンスがありません。

 

 「お買い得物件です」「他の方には紹介できない物件です」と何らかの理由をつけて物件を紹介するのが仕事だからです。

 

つまり、営業マンは常に良い物件を紹介してくれるわけではないのです。

 

 また、知っときたい知識として、リピートして投資物件を買うだけの財力があるかを見ています。融資付けしやすい職種か。収入は1,000万以上あるか。など諸々を踏まえて物件を紹介します。当たり前ですが、何度も買ってくれるお客さんを大事にします。

 

 はっきり言いますが、年収500万程度のサラリーマンでは、単発顧客なので儲かる物件は紹介されません。

 

 また、隠し物件投資とかよく素性がわからない投資話もあるので気をつけたいポイントでもあります。

 

【過去記事】

www.anotori.com

  

 投資できる決断はあるが売却する決断ができない。

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投資失敗する人の共通する特徴はなにか?

 

それは、投資全般的に言えるのですが「損切り」出来ないことにあります。

 

 売却タイミングを見誤ることは、損失を大きくしてしまう根源です。過去にファーストリテイリング(ユニクロ)の柳井氏はこのような発言をされています。 

  

問題は、失敗と判断したときに「すぐに撤退」できるかどうかだ

 

 不動産は残念ながら、未来永却できる資産ではありません。売り時であれば確実に売却して、「定期的に資産を入れ替えていく」ということを続けなければ成功できません。

 

【柳井氏の記事】

u-note.me

まとめ

なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか

なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか

 

 

・家賃収入と毎月のローンとの差額を「利益」だと勘違いする。


・営業マンは、熱心であっても「儲かる物件を紹介する」とは限らない。


・損失が出ていても、「もっと上がるはず」という期待が判断を見誤る。

 

いかがだったでしょうか?

 

 投資話はそこらへんに転がっています。投資が悪いと言いたいわけではありません。ですが、リスクを取るべき対象を見誤っていませんか。スマートデイズ事件も、オーナーが最終決断は自身でしたのでやはり自己責任になります。

 

つまり、勉強不足だったということです。1億円の勉強代って僕は高いと思ってしまうのですが皆さんはどうでしょうか。

 

 本書は中古なら500円以下で転がっています。不動産投資を考えている方は、一度お手に取ってみてはいかがでしょうか?